IklanIklanOpiniPandangan oleh Nicholas SpiroPemandangan oleh Nicholas Spiro
- Harga dalam sistem perumahan umum Singapura berada di bawah pengawasan yang meningkat karena penjualan jutaan dolar menjadi berita utama dan meningkatkan kekhawatiran akan keterjangkauan
- Penjualan tersebut adalah outlier, meskipun, di tengah upaya pemerintah untuk menjaga permintaan spekulatif seminimal mungkin
Nicholas Spiro+ IKUTIPublished: 9:31am, 21 May 2024Mengapa Anda dapat mempercayai SCMPFatau berita utama yang menarik perhatian dalam cakupan sektor properti residensial Asia, tidak terlihat lagi dari penjualan flat bulan lalu di sistem perumahan umum Singapura dengan harga mengejutkan S$1.58 juta (US$1.17 juta), rekor tertinggi untuk flat bekas yang dibangun oleh Housing and Development Board (HDB), Otoritas perumahan umum negara kota.
Menurut PropNex Realty, yang mewakili penjual flat lima kamar di Bukit Merah di wilayah tengah Singapura, 185 flat HDB dijual kembali dengan harga setidaknya S $ 1 juta setiap kuartal terakhir, melebihi rekor kuartalan sebelumnya. Selain itu, harga jual kembali flat HDB naik untuk kuartal ke-16 berturut-turut, setelah naik hampir 30 persen dalam tiga tahun terakhir.
Sementara penjualan di pasar properti swasta telah turun tajam sejak 2021 – sebagian karena pengenaan langkah-langkah pendinginan tambahan, terutama penggandaan bea materai tambahan untuk non-penduduk yang membeli rumah hingga 60 persen yang mengejutkan – transaksi di pasar penjualan kembali HDB hanya mengalami sedikit penurunan.
Bahkan, ada kekhawatiran ada terlalu banyak permintaan spekulatif. Awal bulan ini, pemerintah mengumumkan sedang menyelidiki dua daftar menyesatkan flat HDB yang dijual kembali yang disiapkan untuk dijual masing-masing seharga S $ 2 juta yang sangat tinggi. Daftar itu untuk flat “jumbo” yang ternyata adalah dua flat yang berdekatan yang tidak memenuhi syarat untuk digabungkan dan dijual sebagai satu unit dan flat skema “desain, bangun, dan jual” yang tidak memiliki persetujuan untuk dipasarkan.
Daftar palsu dengan cepat dihapus, dengan peringatan pemerintah akan “tidak memaafkan perilaku, baik oleh agen atau penjual, yang berusaha mengganggu pasar atau sentimen konsumen penggemar”.
Namun, ini lebih mudah diucapkan daripada dilakukan. Sementara jumlah flat yang terjual setidaknya S $ 1 juta menyumbang hanya 2,6 persen dari transaksi penjualan kembali HDB pada kuartal pertama, harga naik di 19 dari 26 kota dan perkebunan HDB, menurut OrangeTee.
01:37
Pemerintah Singapura menggandakan pajak properti residensial untuk orang asing menjadi 60 persen
Pemerintah Singapura menggandakan pajak properti residensial untuk orang asing menjadi 60 persen Selain itu, semakin banyak flat yang dijual seharga S $ 1 juta atau lebih berada di perkebunan baru yang belum matang di mana fasilitas lokal lebih sedikit. “Penjualan jutaan dolar adalah outlier, tetapi ketika Anda terus-menerus mendengar tentang mereka, itu berisiko menjadi ramalan yang terpenuhi dengan sendirinya yang mendorong kenaikan harga,” kata Nicholas Mak, kepala peneliti di portal properti Mogul.sg.
Selain itu, pasar penjualan kembali HDB yang apung tidak dapat dilihat secara terpisah. Sementara harga rata-rata kondominium pribadi yang dijual kembali hanya di bawah 100 meter persegi (1.076 kaki persegi) naik dari S $ 1,5 juta pada tahun 2020 menjadi S $ 1,9 juta tahun lalu, nilai flat HDB yang sama meningkat dari S $ 450.000 menjadi S $ 570.000.
Portal properti Stacked Homes mencatat bahwa harga rata-rata kondominium pribadi di wilayah pusat inti yang berusia 20 tahun atau lebih mencapai S$2,7 juta pada akhir tahun 2023, dibandingkan dengan S$1,2 juta untuk mitra HDB-nya. Di luar wilayah tengah, harga rata-rata kondominium dengan usia yang sama naik menjadi S $ 1,4 juta. Untuk harga ini, pembeli dapat membeli flat HDB di lokasi utama di pusat kota.
Daya tarik flat HDB diperkuat oleh fakta bahwa flat yang dibangun pemerintah Singapura tidak menghadapi masalah kejahatan dan isolasi sosial yang menghancurkan perumahan umum di negara lain.
03:46
Kucing Singapura Muncul dari Persembunyian dengan Pencabutan Larangan Puluhan Tahun Terhadap Kucing di Perumahan Umum
Kucing Singapura Muncul dari Persembunyian dengan Pencabutan Larangan Puluhan Tahun Terhadap Kucing di Perumahan Umum
Tidak hanya bersih, aman dan luas, tetapi bangunan dan pekarangannya terpelihara dengan baik dan ditingkatkan secara berkala dengan lift dan trotoar baru. “Kadang-kadang Anda tidak tahu apakah itu flat umum atau pribadi,” kata Mak.
Namun ini hanya meningkatkan tekad pemerintah untuk memastikan perumahan umum – pilar kebijakan sosial di Singapura dan alat politik penting bagi Partai Aksi Rakyat yang berkuasa – tetap dapat diakses dan terjangkau oleh warga Singapura, terutama pembeli pertama kali. Sementara langkah-langkah pendinginan di pasar properti swasta sering menjadi berita utama, kurang perhatian diberikan pada upaya pemerintah untuk mengatur dan meredam permintaan dalam sistem perumahan umum.
Pertama, hanya citiens Singapura dan penduduk tetap yang diizinkan untuk membeli flat baru atau dijual kembali. Sementara keluarga dan pasangan menikah memenuhi syarat dari usia 21, lajang hanya memenuhi syarat ketika mereka mencapai 35. Selain itu, pemilik flat baru dan dijual kembali harus menempati properti setidaknya selama lima tahun sebelum mereka dapat menjual atau menyewakannya.
Kedua, pembatasan dalam sistem perumahan umum menjadi lebih ketat. Pada September 2022, pemerintah memberlakukan periode “menunggu” sementara selama 15 bulan yang harus dilayani pemilik properti swasta sebelum membeli flat yang dijual kembali, dengan pengecualian mereka yang berusia 55 tahun ke atas.
Pada Agustus 2023, pemerintah mengumumkan sistem klasifikasi yang direvisi untuk flat HDB baru sebagai bagian dari rencana untuk membangun lebih banyak flat di lokasi yang dicari. Proyek-proyek baru datang dengan subsidi yang lebih murah hati tetapi juga periode pendudukan minimum yang lebih lama dan kondisi penjualan kembali yang lebih ketat untuk mengekang permintaan spekulatif.
Christine Sun, kepala peneliti dan ahli strategi di OrangeTee, mengatakan sistem perumahan umum Singapura adalah trade-off antara keterjangkauan dan pembatasan. “Anda dapat membeli flat seharga S $ 600.000 selama Anda tidak keberatan tinggal di dalamnya selama lima atau 10 tahun,” kata Sun.
Label harga jutaan dolar di pasar penjualan kembali HDB pasti menaikkan alis, terutama di dalam pemerintahan. Namun sementara pasti ada lebih banyak penjualan jutaan dolar, sistem perumahan umum Singapura bernilai emas pada saat krisis biaya hidup dan suku bunga tinggi menempatkan beban keuangan yang berat pada orang Singapura. Inilah sebabnya mengapa permintaan spekulatif dalam sistem perumahan rakyat dijaga seminimal mungkin.
Nicholas Spiro adalah mitra di Lauressa Advisory
Tiang